重启深圳住房制度改革之二:高房价管得住吗

 行业动态     |      2020-03-18 11:26

到2022年左右,使房价回归到2015年左右的水平,通过发展来逐步化解和释放房地产风险和泡沫,使深圳的房价实现“软着陆”,可能是比较理想的结果。

未来深圳房地产市场应该逐步形成由两类市场所构成的基本格局:一个是面向中低收入或中等收入群体、以保障性住房为对象的封闭运营的内部交易市场;一个是面向高收入或中高收入群体、以商品房为对象的、按商品市场规律运行的公开的交易市场。两类市场面向不同的收入群体,按照不同的机制运作而相互独立,共同构成统一完善的现代房地产市场体系。

未来相当长一段时期,是上述两类房地产市场发展和完善的主要阶段。在此期间,一方面保障性住房的内部市场正在形成中,还很不完善;另一方面商品房市场经过十多年的持续快速发展和价格的飞速上涨,也处于一个关键的市场调整和风险控制的窗口期。

2018年以来尤其是从2018年下半年开始,受多种因素的影响,深圳和全国一样,遇到1998年亚洲金融危机以来最困难的时期,企业市场环境恶化,经济困难加剧,一批中小企业已经关闭,居民的收入水平、消费水平大幅下降,经济增长速度创历史新低。

经济的衰退必然对包括房地产市场在内的各种市场产生重要影响。与深圳市经济发展轨迹大体适应,从2018年下半年起,房地产市场尤其是房价发生具有历史意义的变化,2018年上半年前出现的由于政府对新房价格管控而产生的“一手房”与“二手房”价格倒挂的现象陡然消失;房地产成交量大幅度下降,“二手房”市场成交量急剧萎缩,成交价格实际上在较大幅度下降;新推出的商品房出现严重滞销现象,即使是中心城区,新房销售比例往往不足三分之一,写字楼空置现象严重,租金也在下调。

整个深圳商品房市场处于急剧变化和动荡之中,各种迹象表明,房价已经出现了从上升到下降的历史拐点。因此,未来几年乃至更长时期,深圳的房价走势,可能出现三种趋势,并相应地给深圳经济社会的发展带来三种影响:

第一种可能是政府继续使用行政手段,以行政备案和审批的方式,对房价进行严格的管控,使深圳房价长期背离市场规律,背离供求关系,既严格控制房价上涨,更严格控制房价下降,使深圳房价长期处于基本高位固化的状态。

应该说,从2016年10月起,近两年深圳市政府采取的对房地产开发商新房销售时间和价格实行管控和审批,也是政府当前对经济管理和治理能力低下,应对国家调控行政目标的无奈之举,客观上起到了控制房价继续上涨的效果。

但是,随着房地产市场出现供需关系的重大调整,而对房价下降采取什么样的政策,深圳市政府既无思想准备,也无调控的实践经验,更没有特别有效的经济手段。在未来经济环境继续恶化,社会消费需求不足,供求关系发生变化,要保持房地产市场价格不下降,对深圳市政府来说也是严峻的挑战。尤其是在深圳二手房交易占整个商品房市场比例比较大的情况下,政府面对分散的购买者和出售者的一对一交换,无法采取类似对房地产企业新房出售的价格管控方法。

面对房价大幅度下降的趋势,要阻止房价下降,除了国家宏观层面放松银根,降低房贷利息,放宽房地产企业融资限制,以及地方政府放宽购房准入条件和门槛外,深圳市政府唯一可以采取的有效措施也许仍然是用行政手段,对新建设的商品房价格进行审批和管控,但管控的方向则发生大逆转,即从过去不允许开发商出售的商品房涨价,形成市场上新房和二手房价格严重倒挂的价格扭曲现象,转向用行政审批、命令不允许房地产开发商新的商品房降价,既在表面上形成市场一手商品房价格不降的格局,并直接或间接影响和控制二手房交易价格的大幅度下降。

假如深圳市未来用行政手段甚至用价格管控的方式,控制房地产价格下降,这种用价格管制的方式阻碍房价理性回归只是维持了短期的表面上的稳定,实质上进一步加深了深圳房价畸高引起的各种矛盾,起到的作用只是掩盖了房地产泡沫的真实现象。从一定程度上,这种方式可以说是饮鸩止渴,一旦未来对畸高房价泡沫无法掩盖和控制,对未来经济社会带来的影响会更大。

第二种可能是畸高房价短期内快速回归市场,房地产泡沫破裂,对近期经济发展造成毁灭性打击。

从目前政府和社会各界对房价的认识来看,房价过高并形成一定程度上的泡沫,基本上已经形成共识。但是,深圳房价回归到多少才算合理,房地产价格下降多少才能使泡沫消失,在未来很难形成共识。

从国外的房地产发展的实践来看,房地产回归理性和泡沫消失的程度和情况也不一样。日本上世纪90年代初经济泡沫破裂后,全国房地产价格下降50%,其中东京房地产价格跌得更多;香港1997年亚洲金融危机期间,房价也一度下降50%以上;而美国2008年次贷危机爆发后,美国房地产价格下降15%左右。从深圳的经济社会发展水平和中等以上收入群体的可承受能力来看,深圳的房价回归至2015年的平均水平可能比较合理。即深圳房价从2017年每平方米54445元下降到2015年每平方米33406元,下降幅度为40%左右,每平方米价格下降2万元左右,应该是属于合理回归。

假如近期深圳房价真的大幅度下跌40%左右,高房价的“灰犀牛”真的来临,房价泡沫真的破裂,对经济社会和人民生活会带来什么样的影响呢?

由于深圳乃至全国房地产发展历史上,尚未出现过房地产泡沫破裂的先例,因此很难准确地预测深圳房地产泡沫破裂对经济社会和居民生活带来的深刻的影响和损害。但日本上世纪90年代初房地产经济泡沫破裂的历史,可以给我们很多启示和借鉴。

一旦深圳房价迅速大幅下降,对经济社会和人民生活水平的影响恐怕是相当巨大的。从经济方面来看,经济增长速度将会有较大幅度的下降,政府的财政收入将大幅度减少,一批以房地产为主要融资对象的中小银行有可能破产,一批中小房地产企业关闭破产在所难免,金融体系的系统性风险可能发生,以房地产抵押的负债率高的中小企业将发生资不抵债,面临关闭破产;从社会发展方面来看,2015年后购房的群体将会成为负资产家庭,生活水平会有较大幅度的下降,社会的消费水平将会有较大幅度的下降,大多数市民将要度过相当一段时间的紧日子,甚至是苦日子。

当然,房地产泡沫的破裂从长远来看,对深圳经济社会发展和人民生活也有正面的影响。比如,可以促进深圳经济增长更加健康,财政收入基础更加扎实,实体经济发展环境得到一定的改善,经济结构调整更加合理,金融系统风险消除,金融发展更加稳健,中等收入或中高收入群体购房的承受力进一步增强等。但是,这些长期的正面影响,毕竟是用近期经济社会和人民生活付出沉重代价换来的,应该说无论是政府还是社会都不愿意看到的结果。

第三种可能是房价逐步回归,房价泡沫慢慢消失,既不出现房价长期居高不下,也不出现房价“灰犀牛”,在发展和稳定中逐步消除房价极高带来的巨大风险。

与上述两种可能相比,通过政府宏观调控和发挥市场机制的作用,适当控制深圳房价下降速度,通过三年左右时间,使深圳市场商品房价格每年降低10%-15%左右,到2022年左右,使房价回归到2015年的每平方米33406元左右,通过发展来逐步化解和释放房地产风险和泡沫,使深圳的房价实现“软着陆”可能是比较理想的结果,因此应该成为未来深圳房地产市场调控的方向和目标。

连续几年每年房价下降10%到15%,可能会对深圳经济社会发展带来一定的影响,但总体说来,深圳凭借几十年经济发展积累的财富和形成的巨大经济规模,每年房价下降10%-15%应该说是处于可承受范围,深圳GDP结构中最重要的是高科技、金融、物流等产业,房地产所占比重不是太大;深圳市财政总收入近1万亿元,卖地收入通常不足1000亿元;2017年深圳房地产投资占整个社会投资额的比例为40%,房价下降对深圳投资规模会有一定的影响,但不至于形成深圳城市建设萎缩的局面;房地产企业虽然受房价下降10%-15%的一定影响,但对一些大型房地产企业,以及在2015年前获得土地的房地产企业,其影响程度还不至于达到关闭破产的程度;在2015年后购买市场商品房的群体,也逐步延续了负资产的心理压力以及对正常生活的影响等等。

实际上,2018年香港房价在连续几年上涨后,不少二手房尤其是中小户型的房价回调幅度比上年达到20%左右,对香港经济社会和市民生活的影响没有表现得特别激烈,也没有引起社会普遍不满。

因此,总的说来,利用几年时间逐步使房价理性回归,对深圳的经济社会会有一定的影响,但总比房价急剧大幅度下降、房产泡沫短期破裂给深圳带来的巨大影响要小得多,更比房价长期处于高位畸形状况对经济社会带来的长远风险小得多。